| 1.海外相続回避の裏技 | 8.ハワイ不動産売却 |
| 2.ハワイ島不動産の詐欺商法 | 9.ハワイ不動産購入 |
| 3.ハワイ島の自治管理組合① | 10..海外不動産投資① |
| 4.ハワイ島の自治管理組合② | 11. 海外不動産投資② |
| 5.海外版原野商法と海外不動産の売却 | 12.海外不動産の価値基準 |
| 6.ハワイ郡役所公開データ | 13.タイムシェア |
| 7.ＭＬＳの読み方 | 14.海外ロングステイ相談室 |
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中には国際相続、孫への相続、不在地主のため廃棄物に占拠されていた不動産の売却、
など、もっともっと複雑に何重にも入り組んだご相談もあります。
あなたのゴールは一つです。しかし解決するための手段は煩雑です。
「海外ロングステイ相談室」はその解決のためにコーディネートを一本化して請け負います。
今まで培ってきた知識、経験、人脈、そしてそこから広がる新たな知識、経験、人脈、を駆使し、あなたの少しでもお役に立てれば、そう願っております。
ほとんどの日本人の方は海外相続の対象といえば、例えばお買いになったカカアコのコンドの一室のことだけです。
だからその時になったら、専門の弁護士にでも頼めばいい、おそらくそう考えられている方がほとんどだと思います。
でも「その時」ではなく、予め「購入時」に考えておくことで、相続そのものを回避できることもあるのです。
日本では亡くなった人の残した財産を受取った方たちが主体となり、その方たちが税金（相続税）を払い、、、、だいたいそういう手続きだったと思いますが、、、、
あちらでは亡くなった人が税金（遺産税）を払い、亡くなった人が財産の行方を決め、手続きを取り仕切る形式なのです。
主体はあくまで所有者自身なのです。
もちろん実際には亡くなられた方にそんなことができるはずはありません。
ですからパーソナルリプレゼンタティブ（故人人格代理人）やアドミニストレーター（遺産管財人）が、実際には故人の代わりに事を行なうことになります。
またこの人格代理人や管財人は故人本人と同等ということが法的認められていますので、とても大きな権限があるということにもなります。
実際の行為としては、まずは故人の財産目録を作成し、手続きが終了するまでその財産を故人に代わり管理運営します。
当然メインテナンスが必要な場合や経費等の支払いが必要な場合には、管理している財産の中から必要な分を支払ったりもします。
また不動産等の場合、所有権移転などの手続きに際しても法的に認定された故人の代理人としてその人が「譲渡人」となります。
それほど絶大な権限がありますので、当然不正をする人も出てきます。
お金は、時として人を悪魔にも変えますので。
だからその抑制として、裁判所はこの人格代理人や管財人に対して、保証金を積む事を求めることもあります。
人格代理人には通常身内がなります。
第三者の場合にはよほど信頼できる人でなければ難しいでしょう。
それに身内だからと言って必ずしも適任かどうかはわかりません。
したがって弁護士等に契約と金銭で事務的にこの任に当たってもらうこともあります。
特に管財人の場合にはそのケースが多いです。
しかしながら肝心の遺産が少なければ、経費だけがかかることもあるということもあります。
日本の方の場合はそこまでの手続きが必要な場合は稀ですので、ほとんどの場合は不動産に限定ということになると思います。
その場合、例えば購入時に設定した所有名義、これを変える事により相続手続きを回避することも、実は可能となります。
ちなみにジョイントテナンシーという名義の登記があります。
これは、もし所有者の一人が死亡した場合、自動的に生存者がその権利を引き継ぐという特殊な形態を指します。（通常は死亡した人の権利はその方の相続人が引き継ぐものですので）
ですからこの名義には相続手続きが必要とはなりません。
ちなみにジョイントテナンシーを用いて登記するケースでもっとも一般的なのは夫婦名義にする場合です。（夫婦のそれの場合だけ、現在ではエンタイアティーと呼ばれています）
ご所有のハワイ不動産の名義が、ご主人、奥様、そしてお子様、それをこのジョイントテナンシーという所有形態で登記していた場合、もしご主人に万一のことがあった場合、その名義は自動的に奥様とお子様との二人名義となります。相続手続きは発生しません。
その後奥様がお亡くなりになった場合にも自動的にお子様の単独所有権となり、ようやくこのお子様がお亡くなりになった時点で初めて相続手続きをすることになるのです。
しかしながら万能の所有形態ということでは当然ありません。
他人や親戚とでこの名義で所有し、後々トラブルが発生しているケースもありますので、それぞれのケースに応じて選択してください。
またその際には念の為専門家のアドバイスを求めてください。
（※例えば他人同士でこの名義で所有していた場合、早くに亡くなった遺族にはその権利はまったく残らないとか、、、、はい、いろいろあります）
またトラストという形式を使用する場合も相続回避には効果的です。
トラストは日本ではあまり一般的とは言えませんが、欧米では歴史的によく使用されます。特に相続税の節税のために使用されるケースが多いです。
ちょうど法人名義の家族版といったニュアンスで構わないかと思います。
法人名義にして所有している不動産は、たとえその会社の社長がお亡くなりになっても当然相続手続きは発生しません。
その会社が存続し続ける限り、そのままの形態を維持できます。
同じようにトラストもその民間版、家族版のようなものです。
人が亡くなることは避けません。
しかし相続手続きは避けられる場合があるのです。
相続手続きは、まずは時間がかかり過ぎます。
そして手間も煩雑で相当に面倒です。（例えあちらの不動産に関わる場合でも、日本人には日本での手続きもあるのです。
ですが、その場合あちらの弁護士は日本の手続きには決して明るくはありませんので、日本でも専門家が必要となります）
そして当然弁護士費用等の経費も、決して少ないものではありません。
ですからそういう手続きは、もし避けられるものなら、今のうちから合法的に避ける準備をしておこうということです。
２. ハワイ島不動産の詐欺商法
ハワイ島のある地域についてです。
実はハワイ州の日本人オーナーの圧倒的多数は、ハワイ島のプナ地区と呼ばれている地域に集中しています。
ここは最近インディージョーンズの舞台にもなった原生林が生い茂る地域です。
いわゆるハワイリゾートとのイメージとは対極にある地域でしょう。
しかしそういう場所をなぜ日本人が、、？
ワイキキでも、ホノルルでもなく、そして最近人気のネイバーアイランドの高級リゾート地でもありません。
（例えば同じハワイ島なら西側のコナやコハラと呼ばれるリゾート地が代表です）
ここプナ地区は、言葉は悪いですがある一定所得層以下のハワイの地元住民が暮している地域です。
昔も今も決して地価が高い地域ではありません。
なぜそんな場所にこれだけ大量の日本人が、、、。
区画の広さは１エーカー以上の土地がほとんどで、そこには水道も電気もありません。
それもそのはずここは農業地区分地域なのです。
だから固定資産税も割安です。
もともとはこのあたりはサトウキビ畑でした。
我々の先人たちが額に汗した場所です。
やがてサトウキビ産業は衰退し、その後農業地として地元民に安価で開放され、そのままの流れで現在に至る場所です。
その地域は今も昔も変わらぬ本当のハワイの地といえます。
本当のハワイの生活がある土地です。
つまりそこは私たちが知るきらびやかなハワイのリゾート地ではありません。
あの米国住宅好景気時でも一番最後にようやく地価が上がり出し、そしてそれがはじけて今度は真っ先に地価が下がり出した地域です。
だからこそこういう素朴な疑問が浮かぶのです。
どうしてこういう場所を今から数十年も前からこれほどたくさんの日本人が購入していたのだろうか？と。
今から２０年も３０年も前にここの土地を買い、そしてその後はずっとそのままほったらかし、、、。
しかもたったの一度も自分の土地を見たこともないとおっしゃる方もいます。
ここプナ地区は、大変言葉は悪いですが、ある一定所得層以下のハワイの地元住民が多く暮している地域です。
昔ながらの普通のハワイの生活がある地域なのです。
そこは私たち日本人の多くがイメージするきらびやかなハワイのリゾート地の姿はありません。
第一日本の観光客がわざわざ訪れる地域ではないのです。
１区画の広さは１エーカー（約１２００坪）以上の土地がほとんどで、そこには水道も電気もありません。
ただの生土地だけです。
それもそのはずここは農業地区分地域なのです。
だからこそ、「なぜそういう場所をこれだけ大量の日本人が？」そういう疑問が浮かぶのです。
数年前の米国住宅好景気時でもようやく一番最後に地価が上がり出し、
そしてバブルが弾けると今度は真っ先に地価が下がり出した地域です。
もちろんこういう場所が好きな人は大勢います。
実は僕もその一人です。
何より夜が夜らしく、星が本当に美しく輝きます。
まるで天然のプラネタリュウムのようです。
パパイアやマンゴウもスターフルーツも最高においしいです。
でもどう贔屓目に見ても、ワイキキよりもどこよりも、このプナ地域がハワイ州全体の日本人オーナー所有数の圧倒的トップというのは、あまりにも不自然です。
しかも２０００人以上の、しかも「土地」所有者ばかり、、、つまり不在地主ばかりがこれだけたくさん、、これはどうしたって奇妙です。
しかもどうしてこういう場所を今から２０年も３０年も前から、これほどたくさんの日本人が購入していたのだろう？
やはりどこかで誰かしらの作為が感じられます。
どこかで誰かがこの現象を誘導したに違いないのです。
１９７２年日本の海外不動産取得に関する法律が変わり自由化され、海外不動産を取り扱う不動産会社が現れ出した時、同時に誕生した一部の「悪徳業者の誕生」、この現象は実はそこに端を発しています。
元々このプナ地区はそれまでの産業であったサトウキビ畑の衰退を受けて、地元の労働者階級の人間に向けて郡が安価で提供しようと計画していた、そういういきさつがありました。
ですから地目も農地とし税金も安く設定しています。
しかし郡の目論見ははずれ、結果的にはその多くの区画は売れ残ってしまいました。
そこに目をつけた日本の悪徳業者たちが安価で買い漁り、そしてそれをあたかも素晴らしい価値がある不動産であるかのように宣伝営業して、何倍もの高値で、しかも現地を見せることなく日本人に売却したという経緯があったのです。
そしてその手法を今尚続けている海外不動産会社も残念ながら存在します。
日本の悪徳海外不動産業者が間に入るだけで、最終的には当初の売り出し価格だった数字の、その何倍もの価格で日本人オーナーの手に渡ることになるのです。それでは仮にどれだけ有望な不動産であったとしても、日本人オーナーの手に渡った時には、そこに投機的価値が存在することはあり得ません。
もちろん全ての区画がそうであったとは言いません。
でもそういう事実があったということは間違いないのです。
あなたが騙されていなければ幸運です。
でもそうやって現に騙されてしまった方もいます。
ましてや当時はインターネットもない時代です。
そして何よりそこは遠い外国です。言葉も商習慣も違います。
どうして自分で調べることができましょうか？
ましてやその不動産は大新聞で広告されていたり、よく目にする会社で販売されていたりするのです。
どうしてそれを疑えましょうか？
その上、専門的なことや夢のような話しばかり、その海外不動産会社のセールスマンに語りかけられたら、それをつい真に受けてしまうということは当然のことです。仕方のないことです。
その場に居たらきっと誰もがそうなったことでしょう。
だからこそ余計にそういう業者のことが許せません。
そして今再び、その悪徳業者たちは、今度は「売却時」において、もう一度騙そうと、かつての顧客にアプローチしています。
値が崩れたとか、サブプライムローン問題（本当の意味もわからないくせに）のせいとか、さももっともらしいことを並べて、結果現実に取引されている価格の数分の一の価格で引き取り、それをすぐさま転売し再び利ざやを稼ごうとする、そんな輩もいます。
いったいどこまでお客様を食い物にしたら気が済むのか、、。
残念ながら「土地」は利益を生みません。
逆に、共益費、税金、天災、アクシデントなどで、現実には出て行く一方です。
だとしたら、かつての安く需要の少なかったプナ地区本来のマーケットに戻り切る前に、まだ売買交渉が成立するうちに、この現状を認識した上で、そして公開されたデータや情報をいくつもご覧になった上で、現状の適正な価格で、適正な手続きで、これ以上損害を拡げないた
めにも、売却されることもひとつの方法です。
もし円高が気がかりなら、例えば外貨口座を作り、そこにドルで売却金を入れておけばいいことです。
この先の為替レートの推移をみて、後日円に換えるのもよし、ユーロにしてもよしです。
少なくても口座に入れておけば、もう出て行くことはありません。
逆に僅かながらも利子は付いています。
どうか再び騙されないで下さい。
その海外不動産会社は、どうやってあなたの大切な不動産を売却しようとしていますか？
その金額の根拠はいったいどこから出ているのですか？
最終目的である代金受取までの一切の手続きは誰がどのようにするのか、決まっていますか？
何よりも、、、、本当に、お金は入ってくるのですか？
一般にハワイ島東側ヒロ側と称されるここプナ地区では、
辺りの土地は全て「生土地」です。
この地域は樹木が生い茂る、原生林、言葉は悪いですがジャングルのような区画です。
電気や水道などのインフラは、いざ建築をする段になって初めて近くの接続線から引っ張ってくるという区画です。
道路に小さなピンがあるのでかろうじて隣地の境が分かるようなもので、でも区画の奥の奥がどうなっているかは外から見ただけでは分からない亜熱帯のいわゆる本当のハワイの場所です。
通常ハワイ郡（ハワイ島）の集落のほとんどは自治管理組合により運営されています。
これはもともと道路整備特に舗装のためのものです。
実は今尚ハワイ郡東側のプナ地区では舗装道路の集落が全てというわけではありません。でこぼこ道の道なき道の集落は決して少なくないのです。
そしてそのためにそこに実際に住む住民からの割符金により道路整備をします。これが自治管理組合の成り立ちです。
そしてこの割符金はこのような生活に必要不可欠なもののためという性質上、自治管理組合には州の裁判所から強権を与えられています。つまり割符金を納めない区画には抵当権をつけることができ、そして強制的に競売措置にもすることもできます。正に小さな政府そのものなのです。
実際ハワイ郡プナ地区のほとんどの集落にこの自治管理組合があります。
そしてたとえば「生土地」のある区画のその生い茂った樹木が隣家などへ被害を与えようとしている場合、自治管理組合はその土地のオーナーへ警告を与えます。
実際には手紙を書きそして危害を加えそうな部分の樹木の伐採を要求します。そして万一それに従わなかった場合は自治管理組合は勝手に業者を選定しそして伐採を行い、そしてその費用にペナルティー分までのせ、オーナーへ請求します。
そして万一それでも支払いがなかった場合には抵当権の設定、そして競売措置へとなります。
更にはハワイ州の法律では、万一競売してもその費用が弁済できなかった場合には、その差額分は引き続きますので、ゆくゆくはハワイの裁判所から日本のオーナー宛に召還状が届くことになります。
さてここでもう一度「管理」の話をいたしますが、つまりこのような事情から、民間会社ではこの自治管理組合と同じようなことができません。
たとえば樹木が境界線を越えてトラブルとなったとしても、民間の不動産会社では強制的に相手の木を切ることはできませんので、結局はオーナーがするのと同じように隣家のオーナーへ手紙を書くか、被害が確定してからようやく裁判所なりに訴えることしかやりようがありません。
自治管理組合なら絶対的な権限がもともと裁判所から認められているので、そのような私闘にも介入できますが、民間企業では当然そんなことはできません。
したがって本来「生土地」の「管理」などできることなどまったくないのです。
日本のように整地されインフラが整いロープで囲われ、そのような不動産用地なら看板でも立て見回りもできようものですが、原生林にそれを求めることはできません。
まして何か起こったときに民間企業では結局何もできないんですから、今現在されているという管理同様、ただの無駄な出費となるでしょう。
気分を害されるでしょうが、それはまるで管理されていると思うことで得る安心、でも実際には固定資産税の代理支払いをするだけのために毎月毎月安くないお金を支払うこと、やはりどう考えてもこれは無意味でありますし、第一ただそれだけの為にこれだけのお金を、、、というのはあまりに無駄だと思います。しかも挙句には全ての情報まで遮断されてしまっているのです。
そもそも土地の管理とは、いったい何をするのでしょうか？
（皆さんはそこにいったい何を求めるのでしょうか？）
仲裁権や強制力の持たない民間会社がする管理とは、いったい何なのでしょうか？
（現実に何の権限も行使力ないそこへ、何を期待するのでしょうか？）
もしそれがただ固定資産税の支払い代行のためだとしたら、、、、、そのようなことは今後はどうかオーナーご自身でするようにして欲しいと思います。
（もちろんそのためのお手伝いはいたしますので、）
そもそも過日倒産した例の日本にあったハワイ島不動産会社をめぐる訴訟問題の原因の多くは、全ての情報や各種手続きの内容をオーナー自身が一切把握することなく、まったく関わることなく全て完全委任という異常な状況下で行われた結果からというのが現実でした。
もちろんこれにはオーナー自身のやむを得ない事情も多々あったことだとは思います。
だからこそ今後は、まずはせめて情報の入り口と出口だけはご自身を通じて行うようにしていただきたいと願います。
その上でもし例えば英語のこととか、ハワイ州の専門的なこととかでご理解に苦しむようなことがあった場合に、その都度我々業者を利用していただければと存じます。
それは一見面倒に思えるかもしれませんが、結果的にはそれが自身の身を守ることにもつながりますし、そもそもそういう行為も含めてのロングステイだったはずです。
ロングステイには人の数だけそれがあります。彼の求めるそれと彼女の求めるそれが違うことは当然です。ですからまず漠然とでもいいのでご自身のされたいロングステイのイメージを浮かべ、そのために必要なものやことに対して我々業者を利用していくように、どうかしていってください。
変な業者ほどまず自分のイメージの中へお客さんを啓蒙し誘導し先導していくものです。その方が彼らにとり都合よく商売ができるからです。
ですからまず自分が本当にやりたいロングステイをイメージして、そこから全てを始めるようにしていくことが、結果妙な業者から身を守れる術のような気がします。
民間会社との「管理契約」を中止したい場合、そもそもそのことをその会社にわざわざ通知する必要はないのです。
オーナー自身が、オーナーの権限により、自身の住所を監督役所であるハワイ郡、及び自治管理組合へ届けるだけです。ですから今後はそれまでの届出住所であった民間会社宛に今後は何一つ情報は届くことはなくなります。
それで全ては終わりです。
オーナーが自分の不動産に関する全ての情報を自身の住所へ届けてもらうこと、それがもっとも自然な形です。
今回住所を自身のものへと変更され、そして今後万一何かの他の件で隣接区画などから手紙などが届くことがありましたら、その都度たとえば「相談室」や他に業者へご相談下さい。
問題が起った場合にはその都度対処してまいりましょう。（一見面倒に思えるかもしれませんが、実はこの方がオーナーにとっては簡単で、しかも安上がりですし、何より本当のことを自身で把握することができます。）
繰り返しますが、自治管理組合のない地域の私闘には介入は誰もできません。民事不介入です。
ですからたとえばオーナーが弁護士を雇い隣の土地へ何か文句を言いたいことがあったとしても、当然弁護士であっても強権発動は認められていませんから、できることはオーナーの意思を伝えるだけのことです。そして実際に訴訟となるのは何か本当に起こってしまったときだけということになります。
しかしながらそれは日本でもそうですが、そういうことが起こるのはしごく稀なことですので（つまり普通にしていればまず起こらないことです）、わざわざその時の為に日々心を痛めたり、無駄な出費を続けることは、おそらくそちらのほうが損害です。
ハワイ島プナ地区に限らず、ハワイ島の分譲地には自治管理組合があります。
自治管理組合と言うと、もしかしたら日本でのマンションの管理組合や町内会のような組織をイメージしがちですが、ところがハワイでのそれは郡政府や州裁判所から正式に認可された公的な機関です。
ですから自治管理組合は所有者の区画に抵当権をつけることもできます。
そういう強権についても裁判所からはっきりと認められております。
つまりハワイで言う自治組合とはいわば本当の意味での小さな政府なのです。
しかしながらその権限が強力な割には、運営については地域に住まわれる住民達だけで、しかもほぼボランティアで運営しています。
分譲地内に不動産を所有する人たちから管理組合費を集め（組合費といっても、これも裁判所で決められた所有者の義務です。だからこれは任意ではなく強制です。）規約をつくり、分譲地内の道路舗装（もしくは未舗装道路の整備）をし、少ない予算内で住民の暮らしを出来る限り向上させます。
そもそもプナ地区の分譲地はリゾート地域ではありませんから、管理組合費もそれほど高額ではありません。
年間１００ドルから３００ドル前後という地域が多いです。
このような限られた予算ですから、コナ側のリゾート地のそれのように目に見える設備投資は到底出来ません。
自治管理組合は所有者の敷地には基本的に関与しません。
（※しかし止むを得ない場合、例えば隣家に被害を及ぼす樹木などを放置し、またそれについて警告をしてもそれを無視した場合、組合が業者に依頼し樹木を伐採しその請求書を所有者宛てに送ることはあります。）
業務内容は、公共物である区画の際の部分の樹木を整備することや、そして道路のメインテナンスをし、未舗装の道を舗装道路にすることなどです。
限られた予算ですので、やること、やれることは、その程度です。
では会費を上げれば良い気もしますが、そうするとほとんどの住民は真剣にそこを離れて少しでも安い会費の分譲地や、自治管理組合の無い分譲地（しかしこういう分譲地はご想像のように、不動産は極端にタダ同然に安いですが、当然市場性もなく、また治安の面でもかなり問題のある地域ということです）を捜すことを考えるでしょう。
年間僅か３００ドル（約３万円）ほどの管理組合費の分譲地です。
想像してみて下さい。
そういう地区に暮らす地元住民たちの多くは決して経済的には豊かとは言えないのです。
当然、田舎暮らしを求めてそこで海外ロングステイしようとされる日本人所有者の方とは違い、彼らにとってそこは別荘地なんかではありません。
極論を言うと、彼らはそこにしか住む場所がない人たちなのです。
だからもし自治管理組合の負担分が、今後もし年間たった１００ドル（一万円程度）でも値上がったら、本気で引越しを考えざるを得ない人たちがそこで大勢暮らしている、プナ地区とはそういう地域なのです。
この地域の経済レベルはいわばサトウキビの時代と何ら変わっていないのです。
もし自治管理組合費というものの意味について誤解されている所有者の方がいて、今までこの費用を滞納していらっしゃっていたとしてら、将来不動産を売却される時には、この費用についてはハワイの法律に則り、エスクロー機関（ハワイの公的登記機関）を通じて強制的に差
し引かれることになります。
そしてそこには延滞利子や反則金も当然たっぷりと加算されることになります。
でも決して誤解の無いように、、、。
自治管理組合があるということは、本来は良いことなのです。
年間たったの３００ドルほどの負担で、区画の監視をしてくれている（ですから区画に問題がある場合には組合からまず手紙が届くのです）、道路の補修をしてくれている。
つまり、総合的に分譲地の価値を高めてくれている、それが自治管理組合の役割です。
ハワイ島にもごく稀に自治管理組合の無い分譲地も存在しています。
更には郡や裁判所の認可がまだ下りていない組合を持つ分譲地も、数こそ非常に少ないですが未だにあります。
でもそういう地域の不動産の市場性については、当然言わずもがなです。
ハワイ島プナ地区はお好きな方にはたまらない、自然に溢れたすばらしい場所です。
これぞ本当のハワイと感じることの出来る場所です。
さて、その場所でどういう不動産を取得するか、、、。
分譲地による不動産価格の差がさほど大きくないだけに、安心して住める、そして市場性の
高い不動産を是非とも選んでいただきたいと思っております。
海海外不動産所有者の中には、現地価格とあまりにかけ離れた価格で不動産を購入したという方達が時々いらっしゃいます。
それも決して少なくはありません。
最近になってようやく、海外版原野商法とマスコミでも言われ出しているようですが、実はこれは海外不動産が自由に購入できるようになった１９７０年代から既にある問題です。
今でこそインターネットで世界中の情報は簡単にとれますが、当時は何より情報が極端に少ない時代です。結局業者の言うことが全てです。
現地では低所得者用に国が安く提供した分譲地。そこに日本の業者が目をつけ、利益をたっぷりと乗せ、日本人に。
ハワイです。カリフォルニアです。そこが貴方のものです。
ホノルル、ワイキキ、サンタモニカ、ペブロビーチなら、それでも多少情報はあったでしょう。でも国が安く提供する場所はそこにはもちろんありません。それでもハワイ、それでもカリフォルニア、です。
お手ごろな価格でハワイに、カリフォルニアに自分の不動産が持てると、そういう気持ちになったでしょう。
そして当然、まさか自分が購入した不動産が現地では二束三文だったとは、誰も考えもしなかったのでしょう。
不動産はいつか売却する時が必ず訪れます。
そしてその時本当のことを知ることになります。現地でももともとの価格が価格ですから、残念ながら何年経ってもそうそう上がるものではありません。少なくても貴方が購入した価格に届くことはないでしょう。
２、３年前のあの不動産好景気の時でさえ、当時の購入価格よりはるかに低い流通価格でしたから、今のこのサブプライムローンショックの中では、もう言葉もありません。
ではどうしたら良いのか、この不動産不況はじっと耐えてそれが過ぎるのを待つべきなのか。でも固定資産税等経費は毎年かかります。
LISTING とかBY OWNER SALES とか、売却にもいろいろなやり方があり、それぞれメリットとデメリットがあります。LISTING でも大手を使う場合、個人業者を使う場合、言葉の通じる日本人業者を使う場合、それも一長一短あります。
購入時は夢溢れています。でもいつか必ず売却する時がやってきます。まるで結婚と離婚のようなものです。離婚する時はその何倍も大変とよく言われていますが、きっと売却はそれに似ています。
結婚本はたくさんあるのに、離婚本はなかなか見つかりません。売却も同じことです。結局は情報量の違いです。情報さえあればそれ程大変なことではないような気がします。
今まさにハワイ島不動産を購入しようと契約書に署名直前の方、送金直前の方、どうかほんの少しだけお待ち下さい。
近い将来ハワイ島不動産の購入を検討されている全ての方へ、、、、、、
どうか正確な情報を掴んでおいて下さい。
署名する前に、送金する前に、どうか知っておいて下さい。
ＭＬＳやＣＭＡというハワイ不動産協会からの情報を、日本に暮らす一般の方々が簡単にご覧になることは困難です。
ネットで一般に公開されているＭＬＳは、所詮売りモノについての情報だけで、現実に、本当に売れた物件を知り得ることはできません。
ですからその情報を知りたければ、ハワイ現地の協会加盟の業者に頼むしかありません。
当然ながら通常そこまでする一般購入者はおりません。
ましてや日本に住んでいる方ならなお更です。
売りに出されている価格はあくまでオーナーの切なる希望価格です。
ＭＬＳを見ると、その横には掲示後既に４３７日経過とあります。
そんな物件がずらりと並んでいます。
でも正直そんな数字の羅列でだけの情報では相場はつかめません。
逆に厳しい現状を知ってしまうだけの、ただ不安を煽るだけの情報になってしまいます。
それでは意味はありません。
逆効果です。
必要なことは、ここ最近の「現実に売れた物件のタイプ、現実に売れた物件の金額、現実に売れた物件の数」です。
参考資料と成り得るものはそれだけです。
具体的な数字の裏づけのないセールスマンの話に耳を貸す必要はありません。
確証の無いばら色の未来計画に踊ってあげる必要はありません。
時には相見積もりをとりましょう。
複数業者から情報を入手しましょう。
署名前に、送金前に、情報を、正確な情報を掴みましょう。
どうかそうやって自分の身を守って下さい。
実はハワイ島不動産を調べるときに、必ずしも業者に頼らずとも、ご自身でも客観的なデータを取得する方法があります。
自身がこれから購入しようとする物件のＴＭＫと呼ばれる区画番号が分かれば、その物件の売買履歴を閲覧できるのです。
さすがにＭＬＳと違い、一般公開されているデータですので、歴代オーナー名までの記載はありませんが、売買金額とその年月日ははっきり記載されています。
ですから今まさにハワイ不動産を購入しようとされている方は、例えばその区画の前オーナーが昨年１万ドルで購入したものであると分かり、今自分がそれを７万ドルで購入しようとしていたことが判明した時、「？？？」の気持ちを抱くことでしょう。
危なかった、、、間に合った、、、、良かった。
そして然るべき場所へと、しかしどうか冷静にご相談してください。
間違ってもその業者さんへ直接駆け込まないように。
そんなことをしては相手の思う壺です。
相手は更にあなたをいらだたせることでしょう。
これでも相手は一応プロです。長年の経験で長年の知識で、様々な悪知恵を編み出したのです。そして今までにもこんなことは何度もあったのです。
そんな輩をまともに相手をしてはいけません。
真っ向から対決してはいけません。
まずは然るべき場所へ、冷静にご相談下さい。
（もちろん「相談室」へでも構いません。お気軽に駆け込んでください。）
さて、例えば下記はハワイ島のハワイ郡役所のウエブサイトです。
実はこれは一般にインターネット上で公開されているサイトですので、どなたでも閲覧できます。
でもその割にはとても優れものです。本当にいいのか、と思うくらいたくさんの情報が満載されています。
区画所有者の住所、氏名、売買履歴、税金支払い状況、不動産詳細、建築、などなど、
実にたくさんの情報が一般公開されています。
だから例えば、、、
１、ハワイ郡のホームページをクリック
http://www.hawaiipropertytax.com/Main/Home.aspx
２、真ん中上くらいの赤に白字の”Property Search” をクリックする
３、右下の赤に白字の”Agree" をクリックする
４、真ん中上の黄色に赤字の”Parcel Number" をクリック
５、Parcel ID の四角にご希望の（ご自分の）区画のＴＭＫを打ち込む。
（例：３－１－５－×××－〇〇〇の場合は、まず最初の３を外し、続けて半角で１以下を連続して15xxxooo と入れます）
６、ＴＭＫを入れたら、右下の赤に白字の"Search" をクリックする
７、はい、現所有者の名前が出てきましたね。それではお名前をクリックしてください。
８、住所が出ました。これが現在の固定資産税請求書の送り先ということです。
９、それでは左側にずらりと並んだ黄色に赤字の項目を上からクリックしてみましょう。
まずは一番上"Sales"は売買履歴です。
文字通り当該区画の売買の歴史が出ています。これで何年何月何日にいくらで現所有
者や歴代所有者がこの区画を購入したということが分かります。
そんな風に、以下様々なこの物件に関する情報が記載されています。
今まさにハワイ島不動産を購入しようと契約書に署名直前の方、送金直前の方、突然に、一気にそういう情報を手に入れたとしても、きっと当惑の気持ちのほうが勝り、おそらく判断に迷うものだと思います。
ですからご自身で操作し、ゆっくりとそのデータを眺め、その上でこの先どのようにするか、少し時間を置いて考えられるのがいいのだと思います。
=========== ============= =============
例えば、東京から決して近くはないあなたの住む場所へと親切に赴き、ハワイ島不動産について、熱く、雄弁に、あなただけにとお得な情報を語る。
わざわざ遠くまで来てくれ、しかもあなただけに特別に、、
でも考えてみてください。
それはつまりは最終的にはその交通費も手間賃も当然その不動産価格に込みということです。
ハワイでも日本でも、まともな不動産業者なら、近隣物件の案内はできても、遠方まではできません。そんなことをしていては、すぐ足が出てしまうのです。
それはまっとうな手数料だけで仕事をしているからです。
だから頻繁に出張できたり、サービスが過多だったり、一見親切そうに見えるそれは、結局は全て価格に転嫁されていると思ったほうがいいでしょう。
ちなみに８００万円相当のハワイ不動産を現地で購入した場合、通常ハワイ現地のまっとうなリアルターが手にする報酬は２４万円ほどです。加えて、立て看板費用、新聞広告費、案内用のガソリン代、それら全ての経費もその２４万円の中に含まれています。
きっと日本の不動産を売っている日本の不動産業者でも同じような金額なのだと思います。
遠い国の事情の分からない不動産を購入するのだから、多少は割高でも理解できる。
でもこのときの「多少」についてはどうか前途のハワイ郡のウエブサイトで確認してみてください。
１万ドルだったものが７万ドルで、多少の割高が７倍では、やはり理解はできないのでは？
信じられるものが「抽象的な説明」であってはなりません。
信じられるものはあくまで「客観的な数字」であり、データであって欲しいものです。
更には、現状の相場とあまりにかけ離れた金額で購入してしまうと、この先たとえ再びバブル景気が訪れたとしても、ご自身で購入された金額にすら決して届かない、、、そういう投資対象にすらはなからならない不動産になってしまいます。
つまりそれは売却時には必ず損する不動産ということです。
ハワイ島不動産をこれから購入しようと契約書に署名直前の方、送金直前の方、
どうかほんの少しだけお待ち下さい。
近い将来ハワイ島不動産の購入を検討されている全ての方、
どうか正確な情報を掴んでおいて下さい。
署名する前に、送金する前に、どうか知っておいて下さい。
そして、どんな場合も、決して希望を忘れず、不幸にも既に被害にあわれてしまった方はせめて被害を最小限に抑えるために、これ以上の被害を防止するために、今この時点で断ち切り、そして行動に移しましょう。
狭ハワイ不動産売買の成功のために欠かせないデータとして、MLS があります。
日本でいうとレインズがこれによく似ていますが、活用頻度や普遍性はMLS の方が格段に高く、何といってもハワイ不動産売買にとってはＭＬＳの重要性は唯一無二ともいえる存在でしょう。
これなしでの不動産取引は成立しないと言い切れるほどです。
MLS データはハワイ州不動産組合により管理されています。
パソコンを通じてどこからでもそのデータを取り寄せることが出来ます。
つまりあなたが今いるその不動産業者オフィスで、ハワイ州全ての現在の売り出し不動産（リスティング物件）や売却済み不動産の全ての情報を瞬時に知ることが可能です。
ただしこのMLS は一般には公開されてはおりません。
あなたのパソコンからは、開放されている一部情報を除き、その詳細の全てを閲覧することはできません。
全てを閲覧するためにはパスワードが必要です。そしてそのパスワードは、ハワイ州不動産組合に届出を出したリアルターにしか与えられていません。
しかし開放されている一部情報に関してはいろいろなウエブサイトで閲覧は可能なようです。
ただいったいいくらで売れたのか、歴代オーナーの氏名など、そういうプライバシーにも関わる詳細データの記載まではそこにはありません。
ですからそういうデータはやはり業者から調達するしか方法はありません。
Copyright @@/@@/2008 by Hawaii Information Service
COMPARABLE LISTING THAT HAVE SOLD
Search criteria: Sales from @@/@@/2008, MLS Form Land, MLS Status Sold. TMK
Taxkey 3-A-A-A-,,,,,,
MLS# Tp St DOM
Taxkey Tnr Price Display Location Land area Details Listed
by
212,, LN S 15 3-A-2- FS $20,000 Near to
AA 57th Ave 2 .00 ac ○×△property
SOLD ×/×/2008 for $18,000 ( CASH) DOM 15
By A, BBBB - PB / ABB Realty
上記は実際のMLS に記載されている情報です。大体このような並びで物件の数の分だけ、この下にずらりと記載されることになります。
MLS#：MLS 番号 Tp：不動産タイプ（LN はランドの意味です） St：スタイタス（売却済みならS、売り出し中ならA となります）
DOM：掲示期間（上記物件は１５日経過ということです）
TNR：所有権か借地権かそういう区分について（上記FS は完全所有権ということです） Price：掲示金額
Display：広告表示（上記の物件は“どこそこに近し”との記載です）
Land area Details：不動産面積（２エーカー、約２４００坪の物件ということです）
Listed by：リスティング業者名
これを踏まえて前途のMLS を読むと、この物件は、MLS 番号２１２、、番の土地、現在リスティングされ１５日目。またリスティング掲示価格は＄２０,０００である。AA 地域に程近い５７番通りにある不動産である。尚リスティング業者名（仲介業者）○×△プロパティー社です。
そういうように物件詳細を読むことができます。
そして対して売却完了時には、下記のようにその時の詳細も記載されます。
SOLD ×/×/2008 for $18,000 ( CASH) DOM 15
By A, BBBB - PB / ABB
Realty
これはつまり、２００８年×月×日、＄１８,０００（現金取引）により売買契約に双方が合意する。掲示１５日目。買主代理業者A.BBB（ABB 不動産会社プリンシバルブローカー）となります。
成功する売買には、客観的事実は不可欠なのです
ハワイの不動産を売却する時、特に日本人は注意しておくことがあります。
それはハワイは「専任契約しかない」ということをきちんと認識しておくことです。
日本の不動産契約の場合には「一般契約」といって、いくつもの不動産会社に売り出し依頼をすることができる制度があります。
その感覚でついついハワイの場合も、と考えがちですが、それはできません。
ハワイには専任契約しかないのです。
売り出しにかけてもなかなか売れないことがあります。
価格や他の条件で折り合いが付かないままいつしか半年一年が経過していくということがあります。
そんな時たとえばあなたは何かのきっかけで知り合いに自分のハワイ不動産のことを話し、その知り合いが欲しいと言ったとします。
売買契約締結です。
ハワイのリアルターは何もしていません。
でもこの場合も仲介手数料の支払い義務はしっかり発生するのです。
「おいおいリアルターが何もしてくれないから自分で苦労して売ったんじゃないか」、と言っても、そこは契約社会のアメリカです。通用しません。
もしあなたがリアルターに内緒で登記をしようとしてもエスクロー手続き時に発覚します。
エスクローは悪いところも良いところも全て調べる中立な第三者機関です。このことはどうか穏便に、はできません。
もちろんエスクローを使わずに登記することも、できないことはありません。
弁護士を通したクイットクレームによる登記で譲渡した場合がそれです。必ずしもエスクローを通さなくてもそのまま登記所に持ち込み登記できます。
でもあなたがリアルターに内緒で登記したことはいつか発覚します。そしてその時点でペナルティーを加算された請求書が届くでしょう。また最悪訴えられる場合もあります。
そこは日本とは全く違うのです。厳しいのです。
それから購入する際にも、同様のことを気に留めておいて下さい。
ハワイは一般的にＭＬＳにて売買を行ないます。
このＭＬＳはハワイ不動産協会に加盟している不動産業者が自分が請け負った売り出し物件を登録するデータベースです。
ハワイ州全ての売り出し物件のデータが入っています。
ですから購入希望者は一軒の不動産業者に足を運んだだけで州全ての売り出し物件を知ることができます。日本のようにあちこちの業者を歩き回る必要がないのです。
しかしながらこういうシステムは、当然日本人の方は知りません。ですから日本の時と同じ感覚で何軒もの不動産会社に足を踏み入れます。４軒でも１０軒でも次々にあちこちの業者に足を運び、物件の資料をリクエストし、内覧希望をします。でも結果はどこにいっても同じ物件を案内されることになります。何しろデータの出所は同じですから、当然です。
もちろんこういうことはハワイの不動産業者にとっても喜ばしいことではありません。
互いに無益な手間と時間だけを費やすことになるからです。
ですから、購入時も物件視察の段階で、専任契約を結ぶ不動産業者もいます。こういうお互いの不利益を防ぐためです。
このようにハワイでは、売る場合も買う場合も、特定の一人の人間を代理人として雇用して、行なう習慣があります。
日本の方にとっては慣れない習慣ですから、中にはそういう契約をすると必ず買わなくていけないんじゃないだろうかと思い込む人もおりますが、もちろんそうではありません。
買う買わないは当然ご本人の意思です。何しろ契約社会ですから、実際の売買契約書に署名しない限り、売買について何の拘束力もありません。
それにこの代理人雇用は実はあなたのためでもあるのです。
これを行なうことにより、あなたはもう不特定多数の冷やかしの見学者ではありません。依頼された代理人は正々堂々あなただけのために物件を探すことができるようになるのです。
あなたは条件と希望を伝えるだけです。
それに合う物件を膨大なデータの詰まっているＭＬＳから探し出してきてくれます。
もし気に入った物件があれば、あなたの代理人である買い手のリアルターは、売り手のリアルターに対し、あなたの条件で申込みを入れます。
何も売り出されている条件と同じで購入する必要はありません。どんどん自分の希望を主張してください。ディスカウント、登記日数、測量について等。相手が受け入れるかどうかは分かりません。でも言わないよりは言ったほうが得です。言ってみて相手が受け入れてくれたら、ラッキーというくらいでも構いません。それにあまり無茶苦茶なリクエストには我々代理人が、これはちょっと、、、と意見を言います。ですから遠慮なくまずご自身の希望をおっしゃってください。
そして当然売り手もそのままあなたの申込みを受けません。
今度は逆申込みをしてきます。これは了承できる、これは駄目、これはもう少し考え直してくれないか、、、などなど。そうして何度か散々遣り合って、折り合いが付けば契約締結ですし、もちろん流れることもあります。
売り手の代理人は契約に基づき売り手の利益を守るためだけに交渉代理します。そしてあなたのために買い手の代理人があなたの利益のためだけに交渉代理します。
代理人雇用というのはつまり、そういうことのためなのです。
「私はあなたの味方です」それを文書化したものなのです。
これは弁護士との契約と似ています。
クライアントの利益が最優先、それがこの契約の目的です。
二股三股掛けられる日本。
でも実は業者だって二股三股掛ける人にそれほど真剣に対応なんかしていません。
追伸：売り出しの専任契約、その条件に特に決まりはありません。
ですから期間は最初に決めることができますので、よくよくお考えの上お決め下さい。
また内容の分からない書類への署名は金輪際しないようにしてください。
後で必ずトラブルの原因になります。
そこは契約社会ですので。
購入時には、「売却時」の説明を詳しく受けておいてください。
いきなり水を差すようで恐縮ですが、これはとても大切なことです。
購入時、今あなたは夢と希望に満ちておりますが、ロングステイには必ず終わりがきます。
その時、どうやって不動産を処分するのか初めによく説明を聞いておくことが大切です。
国により、外国人に対する不動産売買に制限があるところ割と多いのです。
新築の購入は出来ても、中古の売却は出来ないとか、売買に価格制限があるとか、税金面での条件とか、いろいろあるのです。
特にアジア地域の場合、所有権付の不動産を購入できる国が非常に少ないです。
たとえ売買可能な国でも、外国人が購入して良い不動産については、いくら以上の不動産限定というように、制限を設けている場合が多いのです。
とても嫌な言葉ですが、「日本人価格」、あるいは外国人価格ということがございます。
自国民の手の届く不動産は外国人には買わせない、外国人には高価な不動産を買ってもらう、という政策だとしたら、、、、売却時には売り手がとても限られてしまいます。
最初によくよく気を付けておかなくては、最終的に外国人にしか売ることのできない不動産を買わされる可能性もあるのです。
銀行金利の低い日本、年金も当てにならない昨今、どうにかして老後の心の支えを得たいものです。
不動産投資の利点は、キャピタルゲインとインカムゲインが両方狙えるということです。
更にそれが海外不動産となると、景気の動向が一方向ではないのでリスクを分散できる利点もあります。
つまり世界という視点で見ればどこかは必ず景気が良いということです。
だから海外不動産投資とはリスク分散型投資の代表格ということになるのでしょう。
皆さんの中でも海外不動産投資をしてみようかなと思っている方も多いでしょう。
水を差すわけではありません。
不幸なことに悪徳業者引っかかってしまった人もいます。これからその方のお話しをします。
皆さんは、こういう業者にはだまされないよう、くれぐれも気をつけてください。
ある日本人がある日本の海外不動産業者からラスベガス郊外のあるマンションの一室を２、０００万で買いました。
でもそこは本当は現地流通価格５００万円程度で買える部屋でした。
郊外というのがミソです。
ニューヨークでもホノルルでも市内なら日本語の話せる業者がいたり、市場が明朗だったりします。
でも郊外、情報は必ずしもオープンには掴みにくいのです。当然日本人の業者もほとんどいないので、不透明なのです。
ともかくその方はその海外不動産業者の営業マンに言葉巧みに勧誘され、その５００万円の価値しかない２、０００万円のマンションを購入しました。
住むためではありません。
その方は海外不動産投資としてそこを購入したのです。
購入の決め手はこのマンションには月々１５万円の家賃保証が５年間ついていたことでした。
つまりインカムゲインがあるマンションとしての販売です。
利回りは単純計算しても９％です。
そして所有権のある不動産は最終的には売却してキャピタルゲインも期待できます。
アメリカは中古マンションでも値が上がります。
そういう両面からの老後の希望の投資として購入したのです。
しかしこの海外不動産業者は悪徳業者でした。
市場価格５００万円のこのマンション、実は本当の家賃相場は５万円程度です。
家賃保障は１５万円ですから、つまり残りの１０万円は業者が負担して、オーナー様に振り込んでくるのです。
悪徳業者？
残りを負担して家賃保証をきちんと守るだなんて、とても良い会社じゃないの？
そうですか？
業者は負担分１０万円×１２ヶ月＝１２０万円を、家賃保証してある５年間オーナー様に支払い続けます。１２０万円×５年＝６００万円です。
そういうことです。
一見親切に赤字分を補填しているように見えて、実は５００万円＋６００万円＝１、１００万円のマンションを２、０００万円で売ったことと同じことなのです。
９００万円丸儲けということです。
しかも問題は５年後に間違いなく起こります。
５年後、、、、。
契約が切れた時オーナー様はこのマンションの本当の価値を知ることになります。
家賃相場、市場価格、、、。
今までどおりの家賃は取れません。
売却を考えます。
しかし、、、、５年前実際販売価格５００万で買った部屋です。
それを２、０００万円で、、、、やはりそれは無理です。
対してその悪徳海外不動産業者は利ざや９００万円をポッポです。
うまい話にはくれぐれもご用心です。
11. 海外不動産投資②
海外不動産投資。
さて、まずは何をどう注意すれば、騙されることなく公正な取引ができるのか、、、。
いったいどうすれば良い業者や個人とめぐり合うことができるのか、、、。
そこが、とても心配です。
日本の不動産業者。
古くから不動産屋と言われ、大きな声では言いにくいですが、決して良いイメージは待たれていません。
（アメリカでは不動産業者はとてもステイタスの高い仕事なのに、、、。）
悪いのはほんの一部の業者です。
でも悪貨は良貨を何とやらです。いつしか悪いイメージが定着してしまいます。
原因は、その密室性、不透明性にも関係があるような気もします。
土地ころがしとか地上げとか、何の変哲も無い地べたの上で大金がぐるぐるめぐっている、そういうイメージ。
「教えない」、「知りたくない」、そういう業者とお客様双方の体質。
必要以上に相手を信用して、「全てをお任せしてしまう」、そういう危険な体質、我々日本人には確かにあります。
米国不動産取引というのは実にオープンです。
全ての金銭取引が白日の下に明かされます。
具体的には、ステートメントといってエスクローが発行する明細書が契約時、中間時、最終登記時に発行されます。
中身には、税金、分譲地割符金、弁護士費用、保険代、エスクロー費用、通信費、送金手数料、不動産業者手数料、登記費、など日割り計算されその詳細金が記載されて買い手と売り手にそれぞれ発行されます。
１セント単位で誰がいくら負担し、誰がいくら貰ったかがはっきり掲示されるということです。
それに比べて日本の不動産売買取引では、最終的にいったい誰がどれだけ手にしたのか分かりにくいシステムのように感じます。
書類の数は一見多そうですが、肝心な詳細な明細がありません。
談合とか密談とか、考えてみるにこれが日本的ということですかね。
官とか業者の都合が大前提、それが日本。
それに比べて消費者が主であるアメリカ。
アメリカでは、お客様である買い手と売り手の権利が最優先ですから、その知る権利としてすべて細かく、契約時には見積もり、最終入金前にはもっと具体的な金額の詳細、そして登記と同時に決定明細の発行がされます。
ちなみにエスクローを通さない金額のやり取りがあった場合にも、そのエスクロー明細にはpaid outside of escrow と記載され、その合計金額もはっきり明示されます。（エスクロー外で両者はいくらいくらをやりとりした、というふうに）
日本の多くの方が求めている良い業者と、アメリカの人の思うそれとは多少違う気がします。
日本人は距離的なものや言葉ということがありますので、全てをその業者に任せてしまいたいという方が多いような気がします。
分からないからといって、英語で書かれた手紙や契約書の類は全て初めから目も通さず業者任せ、これでは、よもや本当に少しずつ搾取されていたとしても気が付くことはないでしょう。
何事も、「プロに全てお任せ」、そういう考えが不動産に限らず、どこか日本人にはあるように思います。
それに比べて、「人がすることは間違っていて当然」、という環境で育ったアメリカ人は、普段の生活のいたるところで、例えばレストランのレシートは穴の空くほどチェックしますし、銀行やクレジットカードの明細もそうです。
（本当に間違っていることがよくあるのです）
だからエスクロー書類も丹念にチェックしますし（実際エスクロー書類も不備がある場合もあります）、関係者全ての金銭の出し入れは本当に厳格に公明であるようチェックします。
内容を確認せずにサインすることはあり得ません。
（でも日本の方は案外これをやられる方が多くてびっくりします）
たとえその業者さんを信用していようとも、その人だって間違いをすることはあるということを前提でアメリカ人は付き合います。
日本的な商習慣の中で仕事をしてきた日本の海外不動産業者は、ともすると日本式システムで取引を遂行しようとするかもしれません。
「全て面倒なことは我々がやってあげますよ」とか、、、。
例えば売却の場合、ＭＬＳに掲示のために、ここ最近の近隣同等物件の売買履歴を基にアナライズして掲示金額を決めるのは米国不動産売買での当たり前の習慣です。
契約書には常に詳細条件がこと細かく記載されています。
契約書とは指示書を兼ねていますので当然です。
しかしその内容を実際にお客様が知ることは、日本の場合少ないのです。
そしてその提示や説明をお客様の方から業者に求めることも、また少ないのです。
お客様にも責任の一端はあるのです。
そこから、既に不透明な商習慣が始まってしまっているのです。
ですからこれからのお客様には是非、１）ＭＬＳのためのアナライズ、２）オファーの詳細とエスクロー見積もり、３）エスクロー中間報告、そういう言葉を覚えておいて、どんどん業者に説明を要求してください。
セ×○△リー２１とか、プ○△ンシャ×とか世界的に有名な不動産会社がいくつかあります。
しかしそこで働いている人だからといって安心できるかというともちろんそうではありません。
たくさんあるフランチャイズの店舗の一つで、そこで雇われている業者さんの一人、にしか過ぎません。
業者の名前に信用性を求めないで下さい。
もっと言ってしまえば、免許番号がどうだとか、何年やっているだとか、そういうことも関係有りません。
たとえば、３０年営業しているある海外不動産の老舗の業者（有名新聞に一面広告も出しています）が、今実はお客様からの訴訟、ものすごい数になっています。それでも表面は湖の白鳥のごとく優雅な体裁を保っています。
業者の裏側はぜったい見ることはできないのです。
でも表に見えるものだけでは残念ながら判断できません。
結論を言うと、騙されないためにはこれをすれば確実、という答えは残念ながらありません。
だから面倒でも、売却する時には、まずは１）アナライズのためのＭＬＳを要求してください。
そのことによりあなたはまず適正な売却価格が客観的に知ることができます。
そうやってひとつひとつ順番にやっていくことです。
近道はありません。
余談ですが、実はあなたの「全てお任せします」という言葉が、業者を悪徳業者に変えてしまうきっかけにもなり得ます。
資料を請求し、それに対してしつこく確認しながら、手続きを行なっていくことは、業者を悪徳業者に変身させないためにも役立つのです。
狭い日本と違い、アメリカやカナダにはそれこそ有り余るくらいに土地があります。
ですから付加価値のない土地は不動産とは言いません。
だから売りに出しても値段はあって無いが如しです。
たとえば１、０００坪もの広大な土地の価格が、たった３００ドル（３万円）ということもあります。
生のままの土地は不動産ではないのです。
ただの場所です。広い北米では当然価値は低いのです。
アメリカやカナダの土地は通常未整地のまま売りに出されます。
農業地という地目ですが、その実情はただ水も電気の供給も無い生の土地のことです。
書面上ゾーニングしてあるだけです。実際にはまったく付加価値のない、未整地の、ジャングルであり、あるいは砂漠のままの、生の土地なのです。
したがって「不動産」と呼んでいいものか、そういう区画もあります。
だから逆に付加価値を付けてやれば市場価値はぐんと高まります。
たとえば電気接続料を負担し、電気を引き込める土地にします。
測量します。杭打ちします。これで土地の境界がはっきりします。
家を建てます。もしくは建築図面を起こします。
生の土地だった空間が、価値ある不動産に変わってきます。
（それを地域全体でやれば地目も農業地から開発住宅地へと変更も出来るでしょう）
ようやく市場で戦える付加価値のある不動産となります。
発想が元々違うのです。
北米は日本と違い、そもそも限られた土地の国ではないのです。
場所はあり余っているのです。
水も電気もない未整地の土地ばかり、限りなくあるのです。
そういう国では「不動産」とは付加価値のある区画のことを言うのです。それ以外はただの土地です。
日本では建物があると却って価値が下がることもあるようですね。
新品は古いものより価値が高い。それが日本の文化のようです。
しかしあちらでは１００年、それ以上の建物が未だ堂々と現役です。価値は落ちるどころか、
古いほうが価値が高いことも少なくありません。
最初に建築するとき良い材料を使用し、長期間使用するように建てられ、常にメインテナンスをしている建物は、当然安普請の新築よりも価値は高いのです。
付加価値の無い土地は「不動産」にはなり得ません。
星の数ほどあるからです。
だからいくら１、０００坪でも３万円、４万円の価値しかないのです。アフリカや中国の砂漠を１０万坪買うのと同じことです。
いくら広くても付加価値のない土地を買いたい人はそもそもいないのです。
その土地に古い建物が一つでもあれば話しは違ってきます。
そこを住居として使うことが重要ではないのです。
まず第一にその建物があることによるインフラがあることが重要なのです。
おそらく測量もしているでしょう。
電気接続料も支払い済みということでしょう。
だから価値があるのです。
測量されていて電気が通っている。
たとえばそれが「不動産価値」なのです。
タイムシェアというものがあります。
ここ数年で、かなり一般の方にもよく知られてきています。
タイムシェアというものは、たとえば海外に不動産を購入しても、
一年中そこで過ごすわけではない、行っても一年に一週間くらいだ、一口に言うとそういう人向けの不動産です。
お値段もお手ごろですし、誰もが一度は興味を持ったことあるのではないでしょうか。
一年は約５２週間あるので、一つの不動産を一週間ずつ５２人で共同購入するシステムです。
５２人で割れば、当然かなりお安くなります。
一口３００万円から５００万円くらいのものが、多いようです。
ただこの価格は単純に５２で割ることはできません。
誰もが行きたいシーズンは共通しています。ですから、クリスマスとか夏休みとか、人気のある週は当然その価格も高価になります。
また、これは歴とした不動産ですから、売買も可能です。
お手ごろ価格で気軽に海外に不動産が所有できる。滞在期間は年間一週間だとしても、
それでもオーナーです。
たとえば貴方が２５０万円で平均的な１ベットルームのタイムシェアを一口購入するとしましょう。海は見えるか見えないか、価格的に微妙かもしれません。そういうごく平均的なタイムシェアです。
それは５２分の１の権利です。
ですから２５０万円に５２をかけてみましょう。
１億３千万円です。なんと超高級コンドミニアムの価格になってしまいます。
タイムシェアとしてはごく平均的価格か、少しお安めとも言える２５０万円でも、こうして一戸の
不動産として換算してみると、随分違う印象をうけます。
そうして換算した価格を、今度は近隣の同条件のタイムシェアではないコンドミニアムと比較してみてください。
もっと驚かれるはずです。「タイムシェア、タカイ、、、、、、」
システム料、人件費、維持費。それが資本主義社会です。便利なものにはそれなりにコストが掛かるのです。
貴方が購入した一週間２５０万円の１ベットルームの部屋、近隣同条件のコンドミニアムなら５０００万円くらい、おそらく今のマーケットならそれ以下でも購入できる（交渉すると）かもしれませんよ。
ごく当然の話しですが、タイムシェアという特殊なシステムを導入するということは、システム維持費、人件費等、特殊な経費が当然その価格に付加されているのです。
つまり一言でいうと割高ということです。
そしてこのことは、購入されている方も当然承知の上で、だと思います。
バラ売りのケーキと、ホールのケーキの価格差と同じことです。
人気のタイムシェア。不動産ですから、当然売却はできますし、現在のところ需要も供給もあります。
ただし、タイムシェアというシステムそのものが、現在のようにポピュラーなうちは良いのですが、もしこの先、今ほどの人気がなくなるようでしたら、どうなるでしょうか？
売却時、もともと割高な分、当然その差損は一般の不動産売却以上に大きくなるでしょう。
つまり、簡単にいうと不動産としての純粋価値にしか値がつかなくなる可能性が高いということです。
システム経費分として割高だった部分は、売却時に査定の対象とならないということです。
ですから新しく売り出されるタイムシェアを見かけたとき、僕は必ずその平均的な価格に５２をかけて、一戸の不動産として比較してみることにしています。
そしてその価格が近隣同程度の一般コンドミニアムの価格と比べてどれほど違っているか、それをひとつの判断基準としています。
価格の差は、すなわちシステム費、人件費、もしくはブランド費用に占める割合と、僕は判断しています。
そしてその差額は売却時の見積もり金額から、予め差し引いて計算するようにしています。
今後も永続的にタイムシェアというもののブームが続くなら良いですが、残念ながら流行はいずれ終わるもの、というのが世の中です。
まして純粋不動産価値以外のものがあまりにたくさん付加された販売価格で購入した不動産が、売却市場でどれだけ戦う力があるのか、疑問です。
余暇としてレジャーとして割り切るなら、割高なバラ売りケーキを買うことに賛成です。
貴方が優雅に楽をするための「切る手間」の分、その分誰かの手間賃が上乗せになっているから割高なのです。
だから楽しむためなら、目的がそこなら、それは売る方にも買う方に、両者にとって幸福なことです。
しかし、貴方がもし売却時のことを考えて、将来の資産として、そういう気持ちも含めて購入しようとするのなら、その対象には正直成り難いもの、というのが僕の結論です。
投資には成り難し、です。
豪華なパンフレット、セミナー、ツアー、そういうものはすべて貴方が購入した不動産の価格に付加されています。
楽しむために購入するけれど、しかしできれば将来の投資にでもなれば、そういう考えをお持ちなら、できるだけ余分な付加金のない不動産を購入することが、売却時のマーケットで戦うコツです。
これはすべからく、一般の不動産購入にも当てはまることです。
時々日本の不動産会社でハワイ不動産や海外不動産を購入された方の中で、贅を尽くした接待を受けられた方、おります。
豪華なホテルでのセミナー、会社の豪華な応接室で契約、現地で遊行三昧の接待、しかし残念ながらそれはサービスではありません。
きちんと貴方の不動産価格に付加されているのです。
海外不動産をご所有の方、貴方はご自身の不動産の「純粋価値」がいったいおいくらかご存知ですか？
ハワイ諸島主要８島、ニイハウ、カウアイ、オアフ、マウイ、モロカイ、ラナイ、カフォラフェ、ハワイ。
このうちロビンソン一族の個人所有であるニイハウ、そして古くは王国の流刑地として後日は合衆国の軍演習場となったカフォラフェ、それ以外一般に出入り自由な島は合計６つ。
そういえば僕が訪れたことがあるのは、そのうちのたった半分の３島だけです。
オアフ、マウイ、そしてビッグアイランドの３島だけ。
行ける機会は何度もあったのだけど、何故かいつも土壇場でスケジュールが合わずやむなく延期になったままでいます。
カウアイ島プリンスヴィルにあるコンドミニアムの売却の仕事をさせていただいた時も、ホノルルからリフエに向けてチケットを取る寸前までいっていたのに、、、。
残念、、。
たぶん（いや間違いなく）毎年のようにハワイに行かれているあなたよりも、僕はハワイのことを知らないでしょう。
もちろん僕自身３島だけとはいえ、ハワイへの渡航回数だけは相当なものになってはいるはずです。
でも如何せんいつも到着するとすぐ空港からレンタカーにのり、まっすぐ業者のオフィスへ、それをいくつも梯子した後には今度は現場へ出向きます。
仕事が終わり宿泊先に着くのは１０時を回っています。（もちろん夜です）
渡航回数の割には、ビーチもゴルフ場もショピングも、長い間ご無沙汰です。
ですからそういう理由で、海外ロングステイ相談室のホームページにもブログにも、いわゆるハワイ関連のブログによくあるレジャー情報がないのです。
決して真面目ぶっているのではなく、単純に僕自身そういうことを知らないのです。
知らないことは書けません。
残念、、。
ハワイを、海外を、「楽しむ」のは、皆さんです。
我々業者の仕事とは、その「楽しみ」を得られる環境をつくるお手伝いをして、そしてそれが恙無くうまくいくよう、裏方として万事手配コーディネートすること、しておくこと、だと思います。
役者が自分の芝居に自分で酔って、自分だけが楽しまないようにしている同じことが、我々業者にも求められるのだと思っています。
今この時たっぷりと楽しまれているお客様が、素敵なレストランとかレジャーの情報を教えてくれます。
それを聞いているだけで楽しくなってきます。
わくわくしてきますし、何よりたっぷり楽しまれていること、そのことが嬉しくて嬉しくてたまりません。
そのヒップな情報を、今度は僕があなたへとお伝えます。
もちろん僕はそれを体験していません。
体験するのはあなただけの特権なのです。
我々業者の仕事とは、最初と最後に必ず必要となりますが、お客様がもっとも楽しまれている真ん中の時間には必要ありません。
また必要がなくなるようにしておくことが、よい業者の証だと思っています。
我々が必要ということは、今何か問題が起こっている、そういうことだからです。
不動産一つに関しても、例えばその購入時、日本では契約というと売主（もしくは業者）が作成した既に完成している契約書の内容に対して、判を押すようですが、ハワイでは買いたい人が自分オリジナルの購入希望内容で売主へと希望書を提出します。（これをオファーといい
ます）
希望書にたくさんの希望内容をこれでもかと書き入れます。
希望金額はもちろん、例えば、「自分は現在日本に住んでいるので物件をまだ見ていない。
だから２週間以内にそちらに行くので、そして見て気に入ったら買います。」、そういう要項がのっていることも有りますし、他には、「測量費用、清掃費用、シロアリ検査費用、登記費用、その一切について買主は負担しない」、そういう一方的とも言える記載だってあります。
（この辺りが、言わなきゃ損、なアメリカ式ですね）
つまりこの場合には、売買金額がいくら高くても売主の手取りは相当低くなるということになります。
（だから逆に売却時にも、そのオファーに対して、金額以外の面も全てチェックする必要があるのです。）
オファーする時には白紙を埋めていくわけではなく、一応定型契約書があります。
しかしそこに予め記載されている買主希望要項だけでも既に７０項目以上あります。
その上別紙にて、それぞれの購入希望条項を当然のようにつけてきますから、全て読むだけでも一苦労です。
そして希望書を受取った売主は、買主に対して、今度は自分の希望を入れた修正案を提出します。（これをカウンターオファーといいます）
契約締結までにはそういうやり取りを何度も繰り返し、最終的に妥協案が見出せた時点でその書面に両者がサインします。
そしてこれが契約書となります。
ですからあちらの場合には、日本のような乙だの甲だのといったいかめしい文字で格式を保った、整った契約書ではなく、行ったり来たりが多い分たくさんの書類が添付され、いたずらに分厚くなったお世辞にもきれいとはいえない書類の束が、契約書となるのです。
このように契約ひとつとっても、やり方がまったく違います。
ですから我々業者がお客様のためにすべきことは、このオファーの場合は、まずは相手サイドに受け入れられそうなギリギリな線で、お客様優位なオファーをアドバイスすること。
その上でハワイの文化面まで踏まえて、予め強く主張しておかなくては損をするかもしれないこと、そういうことをまで踏まえたアドバイスをしつつ、カウンターオファーを繰り返し、マクロでそのやり取りをお客様優位に持っていくお手伝いすることが我々の仕事と捕らえておかなくてはいけません。
（ただ翻訳文をお客様に渡しても意味はないと考えています。他言語で書かれたものには必ず文化面での解釈の違いがあり、そこまで翻訳することは困難です。だからこういう時だけは、敢えて踏み込んでアドバイスしなくてはならないと思っています）
学校一つ選ぶにしても、たとえば６０歳のあなたと、１２歳のあなたでは学びたい内容も違うでしょうし、そもそも学校そのものに求めるものが違っているかもしれません。
ある人にとっては、学校とは学問の追及そのものであり、ある人には人との出会いの場としてであったりするでしょう。
そういうことを踏まえた上でスクール（とそれに付随するナニか）を探すこと、たくさんある中から、そこを見つけ出すことが私たちの仕事の本筋でしょう。
更に、学校探しだけでは完結しません。
住居、ビザ、などもコーディネートしなくてはいけないでしょう。
だってこれは海外ロングステイだからです。
学校だけ、不動産だけ、そういうことではなく、お客様の目的の遂行のために必要なら、学校も、不動産も、なのです。
そして、、、、
海外ロングステイが順調にまわり始めたら、我々はもう必要ありません。
お客様が現地で友人をつくられ、新しくオープンしたレストランに行かれている頃、
我々はまた新たなお客様の土台をコーディネートしています。
ここは海外ロングステイ相談室です。
海外への入り口と出口、そして困った時には、どうか気楽に、どうかそのまんまでお寄りください。
そしてその後は、そんなこともあんなことも、もちろん「相談室」のことも、もうすっかり忘れてしまって、
ただ思いっきり海外を楽しんじゃってください。
海外ロングステイ相談室
笹本 正明
東京(03)5694-1570
ハワイ(808)375-2440
aloha@hawaii-consultant.com